Em entrevista à revista do Secovi Florianópolis, Leandro Ibagy, coordenador de Locação da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), esclareceu pontos importantes da Lei 12.477, de 19 de Dezembro de 2012. Conhecida como Lei do “built to suit”, altera o art. 4º e acrescenta o art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Confira abaixo!
Em entrevista à revista do Secovi Florianópolis, Leandro Ibagy, coordenador de Locação da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), esclareceu pontos importantes da Lei 12.477, de 19 de Dezembro de 2012. Conhecida como Lei do “built to suit”, altera o art. 4º e acrescenta o art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Confira abaixo!
1. Explicando para os leigos, o que diz a Lei nº 12.744? Qual sua principal determinação?
A Lei 12.744/12 vem regulamentar uma prática comercial existente em diversos países, conhecida como “built to suit”, algo que poderia ser traduzido como “construção sob encomenda”. No Brasil este mercado dependia de um regramento que conseguisse separar esta espécie de negócio das locações convencionais. No “built to suit” o locador edifica um imóvel sob encomenda do locatário. Além do aspecto construtivo, todos os acabamentos e acessórios da unidade, como sistemas de lógica, climatização, equipamentos de segurança e logística, entre outros, podem fazer parte deste pacote contratual. Concluídas as obras o locatário ocupa-o sob o regime da locação de bens.
2. Quais as mudanças após a sanção?
Na prática, este negócio carecia de um ordenamento jurídico, pois, imaginem a construção deste complexo civil de alta especificidade em que o locatário tomava-o em locação e meses depois, vinha a desocupá-lo. Qual seria a multa rescisória? Alguns sustentariam que fosse aquela estipulada no contrato, outros limitariam esta penalidade a três aluguéis e com o emprego, ainda, da regra da proporcionalidade inscrita no art. 4o. da lei inquilinária. Esse fator gerava uma enorme insegurança jurídica, pois, o retorno do investimento vem com o longo prazo de ocupação do bem. Daí justifica-se que tais negócios sejam celebrados por 10 anos ou até mais. Uma desocupação antecipada colocaria todo o plano de investimento em risco, pois, lembrem-se de que o projeto obedeceu uma série de “encomendas” do pretendente à locação, que muitas das vezes, são específicas a um determinado ramo. Muitas das vezes, esses imóveis, altamente segmentados precisarão de um novo “layout” para se reintroduzirem no mercado convencional. Agora, a legislação cria um norte e outorga uma ampla autonomia negocial às partes envolvidas, consignando que essa multa rescisória poderá ser a que restar ajustada entre os contratantes, limitando, obviamente ao tempo de duração do contrato. Essa chancela se traduz em segurança negocial, pois garante ao investidor que a locação, seja pelo viés da ocupação seja pelo viés rescisório, obterá seu resultado. Outra importante orientação se traduz na disponibilidade de renúncia a ação revisional. Por certo que todo o investimento é centrado numa equação de retorno com o aluguel do imóvel. Uma mudança nesta engenharia econômica poderá trazer sérios impactos no nível da rentabilidade e na velocidade do retorno do investimento. Novamente, elogiável a liberdade legal concedida.
3. Quem será beneficiado com as mudanças? Locador ou locatário?
Assevero que todos os agentes saem beneficiados. Indiscutivelmente o locador ganha em segurança jurídica, pois o seu investimento passa a ter possibilidades efetivas de retorno. E ao pretendente à locação, a ampliação desta modalidade negocial, permitindo a utilização de uma estrutura do seu “gosto”, sem a necessidade de ter que dispender recursos na área civil, que naturalmente não é o seu foco de atuação. Ou seja, o locatário pode manter os seus investimentos no seu negócio, considerando que o empreendedor disponibilizará os seus recursos na edificação que lhe atenda.
4. A partir de quando a lei estará valendo?
A lei já está vigendo desde a data de sua publicação, incorporada à Lei 8.245/91 que trata do regime de locação de bens imóveis no Brasil.
5. Como o Sindicato vê a aprovação da Lei?
Com a crença absoluta no crescimento destas operações no Brasil. O novo regramento consagrou o princípio da autonomia de vontade dos contratantes e esta liberdade irá impulsionar o volume de negócios nesta área. É conveniente frisar que o ordenamento irá contemplar não somente edificações novas, mas prédios antigos que passem por um amplo processo de reforma, melhoria e adaptações, segundo solicitação do pretendente à locação. Essa dinâmica haverá de oxigenar diversas unidades velhas e obsoletas, contribuindo sobremodo para o processo de modernização das cidades, em especial nas suas regiões centrais, muitas vezes abandonadas pelo fator da obsolescência.
6. O Secovi participou do processo de aprovação? Qual foi o seu papel?
Todos os Secovis do Brasil, coordenados pela CBCSI (Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários), foram importantes para conquista deste avanço legislativo. Sob a batuta do coordenador geral Pedro Wähmann (presidente do Secovi Rio), a Câmara tem operado diariamente para o aprimoramento da legislação imobiliária no Brasil e para a defesa das nossas atividades.